„Es gilt, was im Mietvertrag steht“, denkt so mancher private Wohnungsvermieter. Leider ist das nicht immer so.
Gut gemeinte Individualvereinbarungen im Wohnungsmietvertrag können zur Nichtigkeit von niedergeschriebenen Regelungen führen und werden von Gerichten oft zu Ungunsten des Vermieters ausgelegt, beispielsweise bei den Kündigungsrechten oder Renovierungsklauseln.
Das Gefährliche für den unkundigen Vermieter sind insbesondere die Fallstricke, die sich nicht aus dem Gesetz, sondern aus der Rechtsprechung ergeben. Alle unklaren Formulierungen, die in Konkurrenz zum Formularmietvertrag stehen, gehen zu Lasten des Vermieters. Bei Individualvereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter ist Fachwissen gefragt.
Folgende Grundvereinbarungen sollten auf jeden Fall getroffen werden:
- Die Höhe der Miete ist der wesentlichste Bestandteil des Mietvertrages und sollte detailliert als Nettokaltmiete, Betriebskosten und Heizkostenvorauszahlung aufgeführt werden.
- Die Fälligkeit der Miete sollte zusätzlich vereinbart werden, falls eine andere als die gesetzliche Regelung gewünscht wird. Nach der gesetzlichen Regelung muss der Mieter bis zum Ablauf des dritten Werktags eines jeden Monats die Miete im Voraus entrichten.
- Der Mietvertrag muss eine Vereinbarung über die Zahlung der Betriebskosten enthalten. Eine fehlende Klausel bedeutet, dass die Betriebskosten in der Grundmiete enthalten sind. Das Gesetz verpflichtet grundsätzlich den Vermieter, die Betriebskosten zu tragen. Er kann diese Verpflichtung jedoch auf die Mieter übertragen.
- Die Übernahme von Schönheitsreparaturen kann der Vermieter nur verlangen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Die Gerichte haben in den vergangenen Jahren viele Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen gekippt. Der Mieter kann nur zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wurde (BGH, 18.03.15, Az. VIII ZR 185/14).
- Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag verhindert kleinliche Fragen nach der Ursache von Schäden. Mieter haften für kleinere Schäden bis maximal 110 Euro an Teilen der Wohnung, die ihrem häufigen Zugriff ausgesetzt sind, zum Beispiel für kaputte Duschköpfe. Die Kosten für die Kleinreparaturen dürfen innerhalb eines Jahres die Höhe von sieben bis zehn Prozent der jährlichen Nettokaltmiete nicht übersteigen.
Für den Vermieter ist es wichtig, dass alle Mietparteien, die im Mietvertrag aufgeführt sind, den Vertrag unterschreiben, damit diese als Schuldner gelten. Auch alle Anlagen des Mietvertrags müssen unterschrieben werden.
Bei der Wohnungsübergabe sollte der Zustand der Wohnung dokumentiert, Mängel, Zählerstände und Schlüsselanzahl sollten detailliert protokolliert werden.
Quelle: Stöben Wittlinger GmbH (sw)
