Wer sein Geld in einer Immobilie anlegen möchte, sollte sorgfältig die zu erwartende Rendite kalkulieren, um keine böse Überraschung zu erleben.
Wichtig ist es, lückenlos alle Kostenpositionen zu berücksichtigen, damit das Investment wirtschaftlich ist.
In vielen Exposés ist von der Bruttorendite oder dem Mietmultiplikator die Rede. Um jedoch die tatsächliche Rendite zu errechnen, müssen alle Zahlen auf den Tisch.
Zunächst schauen wir auf die Berechnungsformeln der beiden genannten Kennwerte:
Bruttorendite
Die Bruttorendite errechnet sich wie folgt:
Bruttorendite = Jahreskaltmiete x 100 ./. Kaufpreis
Mietmultiplikator
Der Mietmultiplikator errechnet sich wie folgt:
Mietmultiplikator = Kaufpreis ./. Jahreskaltmiete
Man erkennt leicht, dass hier lediglich ein Hinweis oder eine Vergleichszahl ermittelt wird. Liegen mehrere Angebote vor, können die beiden Werte einen ersten Hinweis auf eine sinnvolle Kapitalanlage geben.
Die Zahlen berücksichtigen weder die Kaufnebenkosten noch die Kosten, die später während der laufenden Bewirtschaftung anfallen.
Werfen wir nun einen Blick auf die erweiterte Berechnung:
Kaufnebenkosten
Neben dem zu zahlenden Kaufpreis sind die Kaufnebenkosten nicht zu vernachlässigen. Diese betragen ca. 10 bis 15 % des Kaufpreises. Zu den Kaufnebenkosten zählen Notar- und Gerichtskosten, die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für den Makler.
Die Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland verschieden und liegt zwischen 3,5 (Bayern und Sachsen) und 6,5 % (Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Brandenburg und Thüringen) des Kaufpreises.
Laufende Kosten
Zwar werden auf den Mieter über die Nebenkostenabrechnung regelmäßig anfallende Kosten umgelegt, doch längst nicht alles darf hier in Rechnung gestellt werden. Die Betriebskostenverordnung regelt was abgerechnet werden darf.
Zu den laufenden Kosten die der Eigentümer zu tragen hat, gehören zum Beispiel:
- Reparatur- und Instandhaltungskosten
- Kontoführungsgebühren, Zinsen, Büro und Verwaltung
- Kosten für eine Hausverwaltung
- Rechtsschutz und Mietausfallversicherungen
- Besondere Wartungskosten, die einmalig anfallen
Rücklagen
Für anfallende Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen sollte man ausreichende Rücklagen bilden.
Zur Berechnung der Höhe dieser Rücklagen möchten wir zwei Ansätze vorstellen.
Zweite Berechnungsverordnung
Diese Berechnungsverordnung gibt nach Alter des Hauses (Bezugsfertigkeit) gestaffelt Euro/qm vor, die als Rücklage dienen.
Bis 22 Jahre – nicht mehr als 7,10 Euro
Ab 22 Jahre – nicht mehr als 9,00 Euro
Ab 32 Jahre – nicht mehr als 11,50 Euro
Für eine 15 Jahre alte 65 qm große Wohnung würden sich demnach 38,46 Euro pro Monat als Rücklage ergeben.
Die „Peters’sche Formel“
Bei dieser Berechnungsformel wird das Alter der Immobilie nicht berücksichtigt. Man setzt voraus, dass eine Immobilie innerhalb von 80 Jahren das 1,5-fache der reinen Herstellungskosten (ohne Grundstücks- und Erschließungskosten) an Instandhaltungskosten verbraucht.
Für Mehrfamilienhäuser bzw. Wohnanlagen wird dann noch eine Aufteilung vorgenommen.
Von den gesamten Instandhaltungskosten entfallen 65 bis 70 % auf das Gemeinschaftseigentum, die übrigen 30 bis 35 % auf das Sondereigentum.
Bei zum Beispiel Herstellungskosten von 2.000 Euro/qm Wohnfläche errechnet sich die Rücklage für das Gemeinschaftseigentum wie folgt:
2.000 x 1,5 ./. 80 = 37,50 Euro x 65 ./. 100 = 24,38 Euro je qm pro Jahr.
Für eine 65 qm Wohnung ergibt sich daraus eine Rücklage nur für das Gemeinschaftseigentum von 132,06 Euro.
Zwei Zahlen die doch sehr voneinander abweichen.
Wie hoch die Rücklagen im konkreten Einzelfall tatsächlich sein sollten, hängt vom Alter, der Bauart und dem Zustand eines Gebäudes ab. Je nach individuellen Besonderheiten können von den gängigen Berechnungsformeln abweichende Rücklagen sinnvoller sein.
Hat man alle Zahlen auf dem Tisch, kann die Nettorendite bestimmt werden.
Die tatsächlichen und angenommenen Kosten werden addiert und in folgende Formel eingesetzt:
(Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) x 100 ./. (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Nettorendite (in Prozent)
In der Theorie lässt sich die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie gut berechnen. In der Praxis kann es aber immer wieder zu unerwarteten Problemen kommen: nicht gezahlte Miete, Vandalismus, Leerstand
Viele Szenarien sind denkbar. Käufer sollten besser konservativ kalkulieren und nachprüfen, was wäre wenn ….
Kommt man zu dem Schluss, dass auch dann alles noch zu bewältigen ist, ist die Immobilie als Geldanlage die beste Wahl.
Quelle Ownersclub (sw)
Bildquelle: fotolila © Eisenhans
