Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil (BGH VIII ZR 231/17 und VIII 261/17) noch einmal deutlich gemacht, wie schwer Zahlungsrückstände bei der Miete wiegen.
Dabei ging es um zwei Fälle in Berlin, wo Mieter mit der Mietzahlung in Verzug geraten waren und vom Vermieter die fristlose Kündigung erhalten hatten.
In beiden Fällen zahlten die Mieter daraufhin die ausstehenden Beträge. Damit war die fristlose Kündigung vom Tisch, nicht aber die fristgerechte, die der Vermieter hilfsweise gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung ausgesprochen hatte.
Das höchste Gericht musste klären, ob die fristgerechte Kündigung wirksam ist und der Mieter ausziehen muss, obwohl er alle Mietschulden beglichen hat.
Grundsätzlich gilt: Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Er kann fristlos kündigen, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum im Rückstand ist. In beiden Fällen kann die Kündigung sowohl fristlos als auch ordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist erfolgen. In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Vermieter beide Kündigungsarten gleichzeitig ausspricht.
Das Gericht bestätigt mit seinem Urteil nochmals seine frühere Rechtsprechung und machte deutlich, dass auch die vorsorglich ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann.
Das ist auch dann der Fall, wenn die fristlose Kündigung durch eine Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Nach dem Gesetz bezieht sich die Schonfristregelung nur auf die fristlose Kündigung.
Die Schonfristregelung wirkt sich nicht auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus. Diese bleibt wirksam.
Quelle: Ownersclub (sw)
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