Immobilien Investments sinnvoll für Jedermann?
Jürgen Engelberth, Vorstand im Bundesverband für die Immobilienwirtschaft (BVFI) und Gründer des Owners Club Real Estate, dem ersten deutschen Immobilclub im Interview.
Zunehmende Bevölkerungsdichte und niedrige Zinsen sorgen dafür, dass Anleger den Immobilienmarkt für sich neu entdeckt haben. Was sind Risiken, was Chancen? Worauf sollte man besonders achten? Wohin wird sich der Markt entwickeln und was lohnt sich für Einsteiger? Jürgen Engelberth, CEO vom Bundesverband für Immobilienwirtschaft (BVFI) im Interview.
Herr Engelberth, Sie sind seit 7 Jahren CEO des BVFI – wie hat sich der Immobilienmarkt seit dem verändert?
Der Immobilienmarkt ist wie jeder andere Markt, einer ständigen Veränderung unterlegen. Allerdings ist die Immobilie auch sehr resistent gegen volatile Marktschwankungen, wie wir das von anderen Branchen wie dem Geld- oder den Aktienmärkten kennen. Was sich allerdings in den letzten Jahren verändert hat, ist die Nachfrage nach Immobilien- und Sachwerten, was zu einer nicht unerheblichen Preissteigerung der teilweise unterbewerteten Immobilien in den Regionen führte.
Je attraktiver der Immobilienmarkt (scheint?), umso mehr potentielle Investoren suchen nach Anlagemöglichkeiten. Wie kann ich mich als Laie/Privatperson am besten informieren und orientieren?
Damit sprechen Sie tatsächlich ein großes Problem an, denn die Immobilie ist i.d.R. nicht so leicht zu händeln wie eine Lebensversicherung oder ein Sparvertrag. Probleme wie Vermietungen, Leerstände, Verwaltung und eben das Betreiben einer Immobilie verlangen ein hohes Maß an Sachverstand, einen hohen Zeiteinsatz und
einen professionellen Umgang mit dem Investitionsgut. Zuhauf gibt es mittlerweile Seminar- und Ausbildungsangebote in diesem Bereich. Es stellt sich aber die Frage, ob die potentiellen Investoren im Nachhinein dann wirklich die Zeit und die Manpower einsetzen können um einen professionellen Betrieb wirklich sicher zu stellen. Hierin begründet liegen dann natürlich enorme Verlustrisiken.
Was sollte ich besonders beachten, wenn ich jetzt in Immobilien investieren will?
Eine Immobilie im Investitionsbereich ist eigentlich nichts anderes, wie ein Unternehmen auch. Also sollte man sich die Frage stellen, ob sich neben einem Beruf tatsächlich ein zusätzliches Unternehmen, mit allen Chancen und Risiken, betrieben lässt oder ob man das überhaupt will.
Wer diese Frage für sich verneint, sollte lieber von herkömmlichen Investitionen in diesem Sektor Abstand nehmen.
Allerdings gibt es hier auch eine Alternative von sogenannten “System-Immobilien”. Dabei handelt es sich um Projekte mit begleitenden und professionellen Services, die die Immobilie fast so leicht händelbar machen wie ein Bank- oder Versicherungsprodukt. Beispiele dafür sind Denkmalschutzprojekte mit hohen Steuervorteilen, Pflegeimmobilien, Hotel- oder Microappartements, Ferienresorts und teilweise auch konventionelle Neubau- und Revitalisierungsprojekte. Oft werden diese sogar mit entsprechenden Mietgarantien besichert.
Ausführliche und aktuelle Informationen, zu Chancen und Risiken von Projekten und Märkten, veröffentlichen wir regelmäßig kostenfrei auch über den Immobilclub www.OwnersClub.immo. Hier finden Sie regelmäßig Beispiele von nationalen oder internationalen Projektentwicklern, bei denen Sie sichere und gut vermietete Immobilien mit Renditen bis zu 5 oder 6 % erzielen können.
Und das ohne die herkömmlichen Risiken und den enormen Zeitaufwand, den eine konventionelle Immobilie mit sich bringt.
Die verschiedenen neuen Interessenten
bringen auch Bewegung in den Markt und neue Investmentmöglichkeiten – vom klassischen Immobilienkauf und Vermietung bis hin zu Crowdinvestment mit einem Anlagekapital von 100€. Wie findet man für sich die beste Option?
Geldanlage vs. Immobilien-Investments
Tatsächlich hat gerade die Digitalisierung hier einige neue Stilblüten getrieben. Allerdings gibt es hier einen klassischen Unterschied zum Direktinvest, denn bei all diesen digitalen Produkten handelt es sich lediglich um eine Geldanlage aus eigenem Barvermögen mit einer mehr oder weniger attraktiven Verzinsung.
Bei einer direkten Immobilien-Investition jedoch, geht es darum durch fremde Mieteinnahmen und den Einsatz von Fremdkapital, Vermögen aufzubauen und dies möglichst mit einem hohen Cash- Flow.
Mit System- und oder Betreiberimmobilien erreichen Sie dieses Ziel auf sehr einfachem Wege. Ein weiterer großer Vorteil solcher Projekte ist die mögliche Streuung eines Investments in unterschiedliche Branchen- und Wohnnutzungen, genauso wie in verschiedene Regionen. Damit wird jegliches Klumpenrisiko verhindert.
Wie sicher ist das Investment in Immobilien für Privatanleger? Lässt sich das überhaupt so pauschal sagen?
Aus meiner Sicht bleibt Immobilienbesitz auch in Zukunft dauerhaft wertstabil und rentabel. Mehr noch: Da ich als Unternehmer “Miet”-Einnahmen erziele und dies mit Fremdkapital realisieren kann, erreiche ich einen Vermögensaufbau bei dem ich normalerweise nur gewinnen kann. Das Ganze zusätzlich mit steuerlichen Förderungen. Die Inflation lässt dieses Vermögen ganz nebenbei auch noch weiter anwachsen.
Darüber hinaus ist gerade Deutschland als Zuwanderungsland, mittlerweile auf 83 Millionen Bürger angewachsen, ein Garant dafür, dass die Nachfrage auch in Zukunft höher bleibt als das Angebot. Die verfehlte Wohnungsbaupolitik der vergangenen Jahrzehnte trägt ihr Übriges bei.
Am Anfang des Jahres war noch von einer Immobilien-Blase die Rede. „Irgendwann wird ein übler Crash folgen.“ (Manager Magazin 03.02.2018). Wie ist die Stimmung in der Mitte des Jahres?
Was den herkömmlichen Markt angeht, kann ich solche Entwicklungen im Allgemeinen nicht erkennen. Ob es aber tatsächlich sinnvoll ist, in überhitzten Märkten wie München, Frankfurt, Hamburg und bald auch in Berlin, Immobilien für 20.000 € oder mehr, pro m² zu erwerben, wage ich für den Privatanleger sehr zu bezweifeln. Man spricht ja immer von Lage, Lage, Lage.
Die Frage stellt sich aber, ob in Städten wie Bochum, Mannheim oder Kaiserslautern nicht gewohnt wird. Und tatsächlich ist auch hier in den meisten Regionen die Nachfrage größer als das Angebot.
Im Einkauf ist die Lage nicht der wesentliche Faktor. Es ist eine gesunde Mischung aus gutem Einstandspreis, aus erzielbarer Rendite und langfristiger positiver Prognose. Diese kann auch in einer 20.000 Seelen-Gemeinde hervorragend sein.
Sollte man – wenn man kann – jetzt noch schnell zuschlagen und kaufen bevor es zu spät ist?
Die Angst davor zu spät zu kommen dient immer nur einem, dem Verkäufer. Niemals sollte man sich von einem Markt treiben lassen, jetzt noch schnell zuschlagen zu müssen und schon gar nicht im Immobilienmarkt. Das zeigt auch ein Rückblick in viele Jahrhunderte.
Die, die Immobilien und Ländereien besaßen, waren immer die Gewinner. Die Märkte sind gut und werden es bleiben und auch ein wirklicher Zinsanstieg ist noch lange nicht zu erkennen. Und in einen gut funktionierenden Markt kann man zu jeder Zeit mit ruhigem Gewissen investieren.
Gibt es einige grundsätzliche Empfehlungen, die Sie potentiellen Immobilien-Investoren geben können?
Kaufen Sie nicht nach Lage, Lage, Lage. Kaufen Sie nach Information, Beratung, Angemessenheit.
- Informieren Sie sich intensiv über alle möglichen Immobilien-Investments und schließen Sie nichts von vornherein aus.
- Lassen Sie sich ausgiebigst beraten von Projektentwicklern, Fachmaklern und Finanzierern. Je mehr Informationen Sie vorher sammeln, desto sicherer und erfolgreicher wird Ihr Investment.
- Kaufen Sie nicht nach der Renditezahl. Was nützt eine Immobilie mit zum Beispiel 8 % Rendite, wenn diese Ihnen aber gleichzeitig hunderte von Stunden Ihrer Unternehmerzeit frisst. Viel angemessener wäre da doch ein Objekt mit 4 oder 5 % Rendite, welches keine Arbeit verursacht und das Geld monatlich und zuverlässig auf Ihrem Konto landet.
