Überall wird saniert, umgebaut, renoviert und modernisiert. Die Maßnahmen wirken sich auf jeden Fall auf den Wert des Gebäudes und dessen zukünftige Nutzungsmöglichkeiten aus. Ob die Investitionen aber auch die Höhe der Mieteinnahmen beeinflussen, hängt von der Art der Verbesserungen und der Einordnung in das Raster des Mietspiegels ab.
Für eine Mieterhöhung auf der Basis des Mietspiegels ist unter anderem das Baujahr des vermieteten Gebäudes maßgeblich, denn die ortsübliche Vergleichsmiete variiert je nach Baualtersklasse. Durch die Modernisierung verändert sich diese Einordnung nicht. Soll eine andere Einordnung erfolgen, sind nach dem Gesetz Änderungen mit einem wesentlichen Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse notwendig. Wenn lediglich zwei Wohnungen zusammengelegt und übliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, reicht das nicht aus für eine andere Einordnung in das Raster des Mietspiegels.
In einem konkreten Fall wollte ein Vermieter eine Mieterhöhung einzuklagen. Er begründete die Mieterhöhung damit, dass die Wohnung aufgrund der Arbeiten wie ein Neubau zu behandeln sei. Das Landgericht Berlin (LG Berlin, 23.02.2018, 63 S 230/17) folgte dieser Argumentation nicht. Bei den Modernisierungsarbeiten handele es sich nicht um eine neubaugleiche Modernisierung, die eine andere Rasterfeldeinordnung ermöglicht hätte. Die vom Vermieter vorgenomme Einordnung des Objektes im örtlichen Mietspiegel und die darauf basierende Mieterhöhung sind unwirksam.
Vermieter sollten vor der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen prüfen, welche Baumaßnahmen sich auf die Einordnung in das Raster des Mietspiegels auswirken. Möglicherweise lässt sich mit wenig zusätzlichem Aufwand ein neubaugleicher Zustand herstellen, sodass eine Mieterhöhung berechtigt ist.
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