Mieter und Vermieter von Gewerberaum haben weitgehende Vertragsfreiheit beim Abschluss des Mietvertrages. Sie können, anders bei Mietverträgen über Wohnraum, Vereinbarungen treffen, um Besonderheiten der Nutzung zu regeln – auch einseitig zu Lasten eines Vertragspartners.
Das kann die Umlegung der Betriebskosten betreffen oder auch die Kündigungmöglichkeiten, die oft gesondert geregelt werden, weil im Gewerberaummietrecht meist langfristige Mietverträge abgeschlossen werden. Nicht immer sind diese Vereinbarungen eindeutig formuliert.
In einem konkreten Streitfall hat das Oberlandesgericht Dresden (OLG Dresden, 15.08.2018, Az. 5 U 539/18) entschieden, wie ein Vertrag auszulegen ist: Enthält der Gewerberaummietvertrag sowohl eine Verlängerungsoption als auch eine Verlängerungsklausel, geht die Option der Verlängerungsklausel vor. In diesem Fall sah der Mietvertrag neben einer der Mieterin zustehenden Verlängerungsoption vor, dass sich das Mietverhältnis automatisch verlängert, wenn es nicht binnen drei Monaten vor Ablauf des Mietvertrages gekündigt wird. Die Vermieterin kündigte zwar innerhalb der vorgesehenen Frist, allerdings übte die Mieterin im Anschluss die Option ebenfalls fristgerecht aus.
Nach Auffassung des Gerichts ist das Optionsrecht nicht durch die Kündigung erloschen. Beide Regelungen sind eigenständig, die Optionsausübung hängt nicht von der automatischen Verlängerung ab. Daher verlängert sich das Mietverhältnis trotz rechtzeitiger Kündigung nach Ausübung der Option um die vereinbarten 10 Jahre. Die Vertragsparteien sollten bei der Vertragsgestaltung darauf achten, dass klare Regelungen über die Abhängigkeit beider Regelungen getroffen werden. So könnte zum Beispiel vereinbart werden, dass die Frist zur Optionsausübung vor der Kündigungsfrist für die Verlängerungsklausel ausläuft.
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