Die jährliche Betriebskostenabrechnung sorgt bei Mietern immer wieder für Missverständnisse und wirft Fragen auf, so auch in einem Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Beanstandet wurde, dass der Vermieter einige Kosten nach der vermieteten Fläche abrechnete und diese nicht näher erläuterte.
In großen Anlagen, die aus mehreren Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten bestehen, kann die Betriebkostenabrechnung komplex sein. Die Abrechnung nach Flächen ist dabei nicht ungewöhnlich. Der Vermieter muss in einem solchen Fall den Abrechnungsmaßstab in der Regel auch dann nicht näher erläutern, wenn die einzelnen Positionen unterschiedlich auf verschiedene Flächen verteilt werden.
Der umstrittenen Betriebskostenabrechnung lagen verschiedene Gesamtflächen aufgeteilt nach Wohn- und Gewerbeflächen zugrunde. Einige Positionen bezogen sich auf die Gesamtfläche der Anlage, während andere für einzelne Gebäude oder Bereiche gelten sollten. Die Vorinstanzen aus Amts- und Landgericht bemängelten, dass eine Erläuterung fehle, aus welchen Gebäudeteilen oder „Hauseingängen“ sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzen.
Der BGH korrigierte diese Entscheidungen. Eine Betriebskostenabrechnung genügt den formellen Anforderungen, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. In die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Eine Erläuterung des Verteilungsmaßstabs ist nur notwendig, wenn das zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. Der Verteilungsmaßstab „Fläche“ ist auch dann verständlich, wenn für einzelne Positionen unterschiedliche Gesamtflächen zugrunde gelegt wurden (BGH, 29.1.2020, VIII ZR 244/18).
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