Viele Eltern möchten, dass ihr Eigenheim einmal ihren Kindern gehört. Vererben sie das Haus oder die Wohnung an ihre Nachkommen, wird allerdings Erbschaftssteuer fällig. Stattdessen können sie ihren Lieben die Immobilie auch zu Lebzeiten überschreiben und zugleich sicherstellen, dass sie selbst weiter dort leben können – mit dem lebenslangen Wohnrecht.
Wann ist ein lebenslanges Wohnrecht überhaupt sinnvoll?
Aus Sicht von Immobilienbesitzern gibt es mehrere Gründe, weshalb die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts sinnvoll sein kann. Häufig gibt es finanzielle Vorteile, zum Beispiel indem der steuerliche Freibetrag bei einer Schenkung ausgenutzt und Erbschaftssteuer gespart wird. Manche Eigentümer wollen auch eine potenzielle Auseinandersetzung zwischen den Erben verhindern. Gleichzeitig geht es darum, sich selbst bzw. einen geliebten Menschen abzusichern – auch für den Fall, dass sich das Verhältnis zu den neuen Eigentümern verschlechtern könnte.
Anwendung findet das lebenslange Wohnrecht zum Beispiel, wenn Hausbesitzer ihren Kindern ihr Eigenheim vererben wollen, allerdings möchten, dass ihre nichtehelichen Lebenspartner weiter in der Immobilie wohnen können. Damit die Vereinbarung rechtskräftig ist, muss das Wohnrecht im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden.
Für wen gilt das lebenslange Wohnrecht?
Die Berechtigung, in der Immobilie zu wohnen, ist entweder auf die im Grundbuch eingetragene Person sowie deren Lebenspartner, Familie und Pfleger beschränkt, oder sie gilt sogar noch für weitere Personen.
Das lebenslange Wohnrecht kann nicht vererbt, übertragen oder verkauft werden und ist fest an die jeweilige Immobilie gebunden. Es erlischt, wenn der Berechtigte stirbt, die Immobilie nicht mehr nutzen kann (zum Beispiel aufgrund des Umzugs in ein Pflegeheim) oder eine eventuell vereinbarte Bedingung nicht mehr erfüllt wird.
Muss bei einem lebenslangen Wohnrecht Miete gezahlt werden? Wer trägt die Nebenkosten?
In der Regel muss der Inhaber eines lebenslangen Wohnrechts keine Miete zahlen – oft handelt es sich ja um seine ehemalige Wohnung oder sein Haus. Es gibt aber auch Verträge, in denen eine Mietzahlung vereinbart wird. Die Nebenkosten muss der Wohnberechtigte selbst tragen. Daneben muss er auch für Reparaturkosten zum Erhalt der Immobilie aufkommen. Eine umfangreiche Sanierung oder ein Umbau muss hingegen vom Eigentümer getragen werden – allerdings nur, wenn der Wohnberechtigte dem zustimmt. Umgekehrt hat der Wohnberechtigte keinen rechtlichen Anspruch auf derartige Modernisierungen. Er muss zudem vorher zustimmen, bevor der Eigentümer das Objekt besichtigen darf.
Was gilt beim Thema Steuern?
Wer wohnberechtigt ist und dafür keine Miete zahlt, verfügt über einen sogenannten Geldwert. Auf diesen Geldwert erhebt der Staat Steuern. Die Höhe der Steuer berechnet sich aus der Jahreskaltmiete multipliziert mit dem Kapitalwert. Der Kapitalwert entspricht – vereinfacht gesagt – der noch zu erwartenden Wohndauer, das heißt in der Regel der noch zu erwartenden Lebensdauer des Berechtigten.
Verkauf einer Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht – geht das?
Rein rechtlich kann der Besitzer seine Immobilie jederzeit verkaufen – auch wenn es im Grundbuch eingetragene Wohnberechtigte gibt. Diese müssen dem Verkauf auch nicht zustimmen. In der Praxis ist dies allerdings in der Regel schwierig, da die meisten Interessenten die Immobilie sofort nutzen wollen. Entsprechend fällt der Verkaufspreis bei einer mit einem Wohnrecht belasteten Immobilie auch geringer aus.
Warum sollte ein Rückforderungsrecht vereinbart werden? Gilt es auch beim Hausverkauf?
Man stelle sich folgende Situation vor: Ein älteres Ehepaar überschreibt sein Haus seiner Tochter und lässt sich selbst ein lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch eintragen. Nach einiger Zeit verliert die Tochter, nun Eigentümerin des Hauses, ihren Job und kann die Kreditraten nicht mehr bezahlen. Da das Wohnrecht im Grundbuch hinter der Forderung der Banken steht, könnte die Kreditgeber-Bank eine Zwangsversteigerung betreiben, um die eigene Forderung zu retten. Im Zuge der Zwangsversteigerung würde das Wohnrecht der Eltern erlöschen. Um eine Zwangsversteigerung von vorneherein auszuschließen, sollten sich Wohnberechtigte daher zusätzlich ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen, um im Falle einer Überschuldung der Eigentümer wieder Inhaber der Immobilie werden zu können. Grundsätzlich gilt: Detaillierte Verträge schützen oftmals vor einem bösen Erwachen.
Quelle: Roland Rechtsschutz / Kanzlei Kaiser & Kollegen, Herr Niko Fertig (sw)
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