Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Anforderungen an Mieterhöhungen nach der Durchführung von Modernisierungen jetzt eindeutig formuliert. Das Urteil unterstützt Vermietende dabei, den alten Wohnungsbestand an die aktuellen Anforderungen des Klimawandels und der Energieversorgung anzupassen.
Mieterhöhungen stoßen selten auf einhellige Zustimmung. Viele Vermietende erhöhen die Miete deshalb auch nur bei einem Mieterwechsel. Besonders kritisch werden Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen aufgenommen. Viele enden im Streit vor Gericht.
In den aktuelle Fällen vor dem BGH sind die Kläger jeweils Mieter von Wohnungen in Bremen. Der Vermieter erhöhte die Grundmiete infolge von Modernisierungen der Wohnungen sowie der Gebäude. Das Mieterhöhungsschreiben enthielt eine Anlage mit Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten und den umlagefähigen Modernisierungskostenanteil. Der Anteil der Instandhaltungskosten war von Gesamtkosten abgezogen worden. Enthalten war die sich aus der Berechnung jeweils ergebende Mieterhöhung.
Die Mieter bemängelten die Mieterhöhungserklärungen aus formellen Gründen. Sie wollten erreichen, dass dem Vermieter der Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete gerichtlich aberkannt wird und verlangten die Rückzahlung der ihrer Ansicht nach überzahlten Mieten.
Der BGH hat entschieden, dass es zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichend ist, wenn ein Vermieter die angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und den enthaltenen Instandsetzungsanteil kenntlich macht. Eine Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach den einzelnen Gewerken ist nicht notwendig. Der Mieter soll den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen können.
Überzogene formale Anforderungen könnten dazu führen, dass berechtigte Mieterhöhungen nicht durchgesetzt oder deshalb womöglich gar nicht erst begonnen werden. Mietende haben überdies ein umfassendes Auskunfts- und Einsichtsrecht.
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