Durchaus lukrativ, aber auch ein Geschäft mit Tücken: Geblendet von den hohen Ertragsaussichten, übersehen vor allem unerfahrene Unternehmer oftmals einige der wesentlichsten Stolpersteine im Bereich der Kurzzeitvermietung – nicht selten mit fatalen Folgen.
Dass es nicht immer große, teure Immobilien sein müssen, um als Investor oder Vermieter finanziell erfolgreich zu sein, wurde spätestens mit dem rapiden Aufschwung von Airbnb deutlich: So erfreut sich die Kurzzeitvermietung von Ferienwohnungen und Apartments nicht nur bei Urlaubern und Reisenden stetig wachsender Beliebtheit, sondern ruft auch immer mehr unternehmerisch geprägte Menschen auf den Plan. Doch Vorsicht: Zwar glänzt die Branche gerade jetzt mit vielfältigen Möglichkeiten und verhältnismäßig hohen Erträgen bei gleichzeitig geringem Aufwand – frei von Stolpersteinen ist der Weg zum Erfolg in der Kurzzeitvermietung jedoch keineswegs.
1. Nutzungsänderungen
Die Nutzungsart einer Immobilie ist baurechtlich festgelegt – möchte man ein Objekt, das beispielsweise als Büro- oder Praxisräume genehmigt wurde, als Ferienwohnung vermieten, bedarf es demnach einer offiziellen Genehmigung zur Änderung der Nutzung. Ohne diese kann die Vermietung als Ferienwohnung rechtlich problematisch werden. Allerdings erfordert dieser Prozess einen formellen Antrag beim Bauamt, der in einigen Fällen auch eine Prüfung der örtlichen Baubestimmungen und des Bebauungsplans nach sich ziehen kann. Hierbei kommt es also vor allem darauf an, alle bürokratischen Angelegenheiten frühzeitig und sorgfältig abzuwickeln.
2. Steuerliche Aspekte
Nicht selten wird die Kurzzeitvermietung steuerlich anders behandelt als langfristige Vermietungen – entscheidend dabei ist, ob das jeweilige Geschäft als gewerbliche oder als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eingestuft wird. Trifft ersteres zu, fallen unter Umständen höhere Steuersätze oder zusätzliche Abgaben wie die Gewerbesteuer an. Auch die Umsatzsteuerpflicht und die Anforderung an die Buchführung unterscheiden sich je nach Einstufung. Entsprechende Besonderheiten sollten in jedem Fall schon von Anfang an geklärt und einkalkuliert werden.
3. Abhängigkeit von Buchungsplattformen
Vermieter, die ihre Ferienwohnungen ausschließlich über Online-Plattformen wie Airbnb oder Booking.com anbieten, sind stark von diesen abhängig – Änderungen in den Geschäftsbedingungen oder Zugangsbeschränkungen können einen abrupten Buchungsrückgang zur Folge haben. Hier kann die Diversifizierung der Buchungskanäle das Risiko mindern.
4. Nachbarschaftsverhältnisse
Die Kurzzeitvermietung kann durchaus auch das Wohnumfeld beeinflussen und zu Nachbarschaftskonflikten führen – insbesondere, wenn häufig wechselnde Gäste Unruhe verursachen. Transparente Kommunikation und die Bereitstellung eines direkten Ansprechpartners für eventuelle Beschwerden können hier Abhilfe schaffen. Zusätzlich ist es hilfreich, die Mieter über die lokalen Regeln und Gepflogenheiten zu informieren, um das Risiko von Störungen zu minimieren.
5. Gästeauswahl
Die Auswahl der Gäste ist entscheidend, um Schwierigkeiten und mögliche Schäden an der Immobilie zu verhindern. Eine sorgfältige Überprüfung der Gäste vor der Buchung, eventuell durch das Einholen von Referenzen oder durch die Nutzung von Bewertungssystemen der Plattformen, kann dabei helfen, problematische Situationen zu vermeiden. Dies ist besonders in städtischen Gegenden relevant, wo ein höheres Aufkommen an Gästen auch ein größeres Risiko für “schwarze Schafe” bedeutet.
Quelle: BRIGHT Operations GmbH, Hendrik Kuhlmann – auszugsweise (sw)
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Bildquelle/Fotograf: 123rf-169934250_m/opatsuvi
